Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement comprend le coût de certaines pièces administratives (quelques centaines d’euros), la rémunération du notaire (environ 1 % du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5 % du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans).
Que signifie l’expression frais de notaire réduits ?
Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus de 5 % mais plutôt de 1 %. Les autres frais restent inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.
Pourquoi l’acheteur a-t-il des frais réduits ?Parce qu’en contrepartie de cette réduction consentie à l’acheteur, le fisc va faire payer au vendeur : la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière. Dans ce cas précis de la vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans, le bien va être traité comme n’importe quelle marchandise et son prix sera soumis à la TVA. Le vendeur va être traité, à titre exceptionnel et peut-être pour la seule fois de sa vie, comme un commerçant. Il doit fixer la « taxe sur la valeur ajoutée incluse » autrement appelé prix toutes taxes comprises (TTC).
Pouvez-vous donner un exemple ?Si par exemple le vendeur a mis en vente sa maison à 200.000 euros, il doit savoir qu’il la vendra 200.000 euros TVA comprise. C’est très important pour la suite car il ne lui restera pas 200.000 euros dans la poche.
Pourquoi ? Tout simplement parce que si le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu TTC), cela signifie que cette somme comprend le prix hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,6 % (soit dans l’exemple 32.776 euros). Or la TVA n’appartient pas au vendeur mais au fisc auquel le vendeur doit la verser le jour de la vente chez le notaire. Toutefois, avant de verser cette somme au fisc, le vendeur va pouvoir la diminuer du montant de la TVA qu’il a lui-même payé aux entreprises ayant participé à la construction. Dans l’exemple, si nous supposons que le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total des travaux de 150.000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582 soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente du prix 200.000 euros diminuée de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros.
Le vendeur doit-il fournir des justificatifs au fisc ?Bien entendu. Pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises, il faut pouvoir le justifier au moyen de factures régulières. De simples tickets de caisse ne suffisent pas Conservez bien toutes vos factures et pensez à faire établir une facture lorsque vous achetez des matériaux destinés à un logement achevé depuis moins de 5 ans. En cas de revente vous serez heureux de pouvoir l’utiliser. N’oubliez pas qu’avec ce système de la TVA tous les travaux qui auront été sans facture ne seront pas pris en compte.
Quelle différence avec l’impôt sur les plus-values ?Cette TVA ressemble fort à un impôt sur la plus-value puisqu’en fait, elle vous impose sur le bénéfice que vous réalisez, mais elle est différente de l’imposition sur la plus-value. Si le logement que vous vendez n’est pas votre résidence principale, vous devez en plus faire une déclaration de plus-value et éventuellement payer l’impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas, c’est le notaire chargé de la vente qui prélève l’impôt correspondant sur le prix de vente. Il s’agit de prélèvement à la source en quelque sorte.
Enfin, il faut savoir que seule la première vente faite dans un délai de 5 ans depuis l’achèvement des travaux est sous le régime de la TVA immobilière. Si par exemple vous avez fait construire votre maison l’année dernière et que vous la vendez en 2005, elle sera soumise à la TVA car l’achèvement remontera à moins de 5 ans. En revanche si votre acheteur la revend l’année prochaine, elle ne sera plus soumise à la TVA, car il s’agira de la deuxième vente depuis l’achèvement. Comment déterminer la date de l’achèvement ? La définition fiscale de l’achèvement est la réunion des conditions d’habitabilité. Autrement dit, vous pouvez considérer votre maison achevée dès qu’elle est habitable. Pour le prouver, presque tous les modes de preuves sont admis. Les choses sont assez simples si vous y vivez et que vous pouvez justifier des différents abonnements (eau, électricité, téléphone, etc.) surtout si vous avez des consommations.
Quels conseils donnez-vous au propriétaire d’une constructionConservez les factures et justificatifs. A quelques jours près, parfois, le logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas cette situation n’est pas en elle-même pénalisante. En effet, il s’agit d’un transfert de fiscalité. C’est le vendeur qui paye les taxes au lieu de l’acheteur. C’est pourquoi l’expression frais de notaire réduits » ne signifie pas toujours des économies pour l’acheteur.
Pour l’acheteur, la dépense totale sera presque toujours égale au prix de vente augmenté des frais de notaire (et éventuellement d’agence). C’est la répartition entre ces postes de dépense qui peut varier et non pas réellement le prix de revient total. L’intérêt principal pour l’acheteur est qu’il va devenir propriétaire d’un immeuble très récent et encore sous garantie (10 ans pour le gros œuvre). Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Parfois la TVA sera applicable à une partie du prix seulement (agrandissement). Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire, tout ira bien.